[ I Mutui ] [ Finanziaria 2000 ] [ Legge 675/96 ]
Il contratto di mutuo, essendo bilaterale, viene stipulato il giorno stesso dell’atto di compravendita: nello specifico dopo il trasferimento di proprietà dal venditore all’acquirente. La rata del mutuo, fermo restando le condizioni dello stesso, dovrebbe partire dal mese successivo alla stipula, nel caso di rata mensile. Importantissima la distinzione fra tasso di ingresso e tasso a regime perché, nel primo caso, il tasso non è quello effettivo ma un tasso che la banca applica solo per il primo periodo di mutuo (massimo 6 mesi), periodo in cui la rata è comprensiva di soli interessi e in cui non vi è abbattimento del capitale. Il tasso a regime, invece, è il tasso effettivo a cui la banca concede il finanziamento ed è mediamente più alto del tasso di ingresso e, punto fondamentale, è comprensivo di quota di capitale. Quali fattori, quindi, sono da tenere presenti per valutare un buon mutuo?
- Valutate non il tasso di ingresso ma quello a regime;
- Informatevi sulla penale applicata dall’Istituto di credito nel caso di rimborso anticipato parziale o totale;
- Quantificate le spese di accensione annesse e connesse.
Documentazione richiesta
La documentazione, su cui la banca si basa per erogare l’eventuale mutuo, comprende:
- Documenti inerenti gli intestatari del mutuo (carta d’identità, codice fiscale, certificato di stato di famiglia e residenza) sui quali vengono effettuati dei controlli (protesti, fallimenti, capacità di rimborso ecc.).
- Documenti inerenti il reddito: la rata del mutuo richiesta deve essere un terzo delle entrate mensili (alcuni Istituti di credito considerano ¼).
- Documenti relativi all’immobile che si sta acquistando. Viene controllato se esistono pignoramenti, privilegi e via dicendo. Tutto ciò perché il prestito è concesso contro l’iscrizione d’ipoteca sull’alloggio a favore della banca. L’ente erogante darà assenso al prestito solo nel caso in cui risulti ipoteca a suo favore di 1° grado.
- es. documentazione richiesta per Mutui fondiari fino a L 250.000.000 - Istruttoria semplificata (Atto Unico)
DOCUMENTI AMMINISTRATIVI - Documentazione di reddito: 3 BUSTE PAGA - MODD.: 101 - 201 - 740 - 730 - ALTRO......
- Fotocopie documenti di identità e codici fiscali
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DOCUMENTI TECNICI *Perizia redatta dal Tecnico di fiducia della Banca (per gli immobili soggetti a sanatoria ai sensi della legge 47/85 e successive modifiche è indispensabile la perizia redatta dal tecnico).
Planimetria catastale dell'immobile in originale. Scheda di partita del N.C.E.U. in originale (se l'immobile non è ancora censito è necessaria la copia della documentazione presentata all'Uff. Tecnico Erariale per la denuncia di accatastamento).
| *con certificati di: |
DOCUMENTI LEGALI Relazione notarile redatta dal notaio scelto dal cliente. Certificato di nascita dei richiedenti il mutuo. Certificato di nascita dei venditori.
- se il venditore è una società: *copia dell'atto costitutivo | *copia dello statuto | *certificato di vigenza ed inesistenza di procedure concorsuali rilasciato dalla cancelleria del tribunale o camera di commercio competenti. |
Copia autentica dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile offerto in garanzia, completo degli eventuali allegati anche planimetrici. Fotocopia della nota di trascrizione del suddetto atto di acquisto.
| *I PROFESSIONISTI INCARICATI DI REDIGERE LE RELAZIONI NOTARILI E TECNICHE POTRANNO RICHIEDERE DIRETTAMENTE AI CLIENTI QUEI DOCUMENTI NON PRODOTTI UNITAMENTE ALLA DOMANDA CHE DOVESSERO RENDERSI NECESSARI IN RELAZIONE A PARTICOLARI SITUAZIONI. | * TUTTI I DOCUMENTI DEVONO ESSERE PRODOTTI IN ORIGINALE O IN COPIA AUTENTICATA (NON IN BOLLO). |
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Spese Obbligatorie:
- imposta sostitutiva dell’iscrizione ipotecaria (0.25% dell’importo di mutuo)
- assicurazione sull’immobile che copra i casi di scoppio, dell’incendio e caduta di fulmini.
Spese Accessorie:
- Oneri bancari
- costo di perizia
- altre forme di assicurazione
- Parametro di indicizzazione:
Il mutuo può essere a tasso fisso oppure a tasso indicizzato (variabile). Il tasso fisso comporta che l’importo della rata rimanga costante ed uguale per tutta la durata del finanziamento. Si tenga conto che il tasso fisso, mediamente, è più alto del tasso variabile proprio perché non comporta il cosiddetto "rischio di mercato". L’opzione verso il tasso fisso viene effettuata principalmente per questioni di prudenza. Se indicizzato il tasso sarà vincolato ad un parametro relativo al mercato finanziario. Questo parametro (Euribor, Libor, Tus, Prime Rate Abi) sarà la base di variazione del tasso applicato maggiorato di un margine (spread) che la singola banca decide di applicare. - Eventuale presenza di un tasso di ingresso
- Possibilità di estinzione parziale o totale ed eventuale penale di estinzione:
Nella quasi totalità dei contratti di mutuo è prevista la possibilità di estinguere in tutto o in parte il mutuo senza la necessità di doverlo portare avanti fino alla scadenza precedentemente concordata con la banca. In questa eventualità, fondamentale importanza ha la penale di estinzione (1%, 3%, 5% ecc.). In molti casi, e questo succede soprattutto per i mutui stipulati qualche tempo fa, l’Istituto tende ad ostacolare il rimborso anticipato proprio attraverso una penale di estinzione molto alta. - Piano di ammortamento:
ovvero il piano di rimborso del finanziamento in cui sono indicati
- l’importo delle rate;
- la scissione della rata in quota di capitale e quota di interessi;
- il debito residuo, rata per rata;
- gli interessi maturati.
